부동산 매매계약서 작성법 주의사항 서류 준비물 등 총정리

부동산이 상승장일 때는 일단 계약부터 하고 시작하는 분들이 계신반면, 하락장에는 계약을 할까 말까 고민을 하는 분들이 많을것 같습니다. 하지만 부동산을 매매하겠다는 것은 일단 집이나 건물을 계약하려고 하는 것일 테니 좋은 일이 아닐까 합니다. 부동산 매매계약서를 작성하는 방법과 준비물 등 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

 

부동산 매매계약서 작성법 주의사항 서류 준비물 등 총정리

부동산 매매계약서 작성법 서류 준비물 등 총정리

우선 집이나 기타 건물을 사고 팔기 위해서는 매도인과 매수인이 꼭 있어야 합니다. 매도인은 부동산을 파는 사람을 말하고, 매수인은 부동산을 사는 사람입니다. 매도인과 매수인의 경우 필요한 준비물과 서류의 종류가 조금씩 다른데요 자세히 알아보겠습니다. 

 

부동산 매매계약서, 매수인 알아보기(집을 사는 사람)

매수인의 경우 본인 명의의 주민등록등본 또는 초본을 준비하고, 도장(인감 또는 일반도장 가능)과 신분증을 준비하시면됩니다. 민사소송법 제 358조(사문서 진정의 추정) 사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인이 있을 때에는 진정한 것으로 추정한다. 본인 즉 당사자에 의한 인감도장, 막도장, 지장, 서명이라면 뭐든 가능하다고 합니다. 사람들이 조금이라도 정확하게 하기 위해 정부기관에 신고되어 있는 인감도장을 선호하는 것이지, 법으로 정해진것은 없다고 합니다. 

<정리>

- 주민등록등볻 또는 초본

- 도장(인감 또는 막도장)

- 신분증

 

부동산 매매계약서, 매도인 알아보기(집을 파는 사람)

매도인의 경우에는 조금 다릅니다. 매도자 본인의 신분증과 인감도장(본인서명)이 기본적으로 필수적으로 있어야 하며, 인감을 증명해즐 인감증명서도(본인서명사실 확인서)필요합니다. 인감 증명서는 발급이유도 있어야 하는데, 부동산 매도용으로 준비해야 합니다. 그리고 계약금, 잔금등을 받을 매도인 명의의 통장계좌번호도 있어야 합니다. 그리고 매도인은 주민등록초본과 부동산의 등기권리증도 준비해야 합니다. 다른 서류들은 대부분 인터넷이나 무인발급기로 되지만, 인감증명서는 필히 주민센터에서 발급이 가능하기 떄문에 주민센터 방문을 해야 합니다. 

<정리>

- 신분증

- 인감증명서 또는 본인서명사실 확인서(부동산 매도용)

- 주민등록초본

- 등기권리증(등기필증)

- 인감도장 또는 본인서명

 

부동산 매매계약서는 직접 서류를 뽑아서 준비를 해도 되지만, 대부분 부동산 중개소에서 작성을 해주기때문에 딱히 걱정해야 할 부분은 아닙니다. 다만, 매도인과 매수인은 서류상에 정보기록이 정확한지 파악을 해야 하는데요, 직거래를 할 경우에는 서류를 직접 작성해야 하는 것은 맞습니다. 

 

부동산 매매계약서 작성 시 주의 사항

계약서가 잘못 작성될 경우 피해가 생길 수 있는 만큼 계약서 작성하는 내용만큼은 사실과 다르지 않게 정확하게 적고 확인을 해야하는 주의가 필요합니다. 

 

1) 기본적으로 부동산의 표시를 확인하시기 바랍니다. 부동산 중개소에서 대부분 작성을 하겠지만, 한번더 확인을 해봐야 하는데요, 거래하려는 부동산의 주소와 동, 호수, 구조, 용도, 면적(전용), 대지권비율, 지목, 대지면적 등을 확읺하고, 건축물 대장을 보고 기입해야 합니다. 

 

2) 가장중요한 거래하는 사람이 진짜 부동산의 소유자인지 확인해야 합니다. 대부분 그럴 경우가 흔하지 않지만, 일부 실제 소유자가 아닌 사람이 거래 현장에 나와서 소유자인척 하고, 대금을 가로채는 경우가 뉴스를 통해 접해신 분들이 계실텐데요, 돈을 받는 사람이 진짜 소유자인지, 신분증과 등기부등본을 비교해서 보고, 전화번호에 직접 전화를 걸어 확인을 해보는 것도 방법입니다. 그리고 만일 대리인이 나왔다고 할경우 소유자의 위임장과 소유자의 관계증명서를 확인해야 합니다. 

대리인 계약의 경우 필요서류는, 소유자의 위임장, 소유자와 대리인의 관계증명서(가족관계증명서, 주민등록등본), 대리인의 신분증, 대리인의 도장이 필요합니다. 

 

3) 입금하는 계좌 소유주 확인해야 합니다. 계약금 잔금 등 계약 당사자와 입금계좌의 소유자가 같은지 확인해야 합니다. 가끔 어떤 문제로 인해 다른 사람의 계좌로 입금을 해달라고 하는 경우가 있습니다. 예를 들어 자기 통장에 가압류가 들어와있어서, 배우자 통장으로 넣어달가고 하는 경우가 있다고 하는데요, 절.대.로. 다른 사람 가족이라도 안됩니다. 어떻게든 돌려받을 수도 있겠지만, 위험을 떠안으면서까지 계약할 필요는 없습니다.  뿐만 아니라 대리인이 나왔는데, 대리인의 준비된 서류만으로 도장을 찍고 돈을 입금하면 안되는데요 반드시 소유주와 통화를 해서 거래를 위해 대리인이 나온것인이 확인을 해야 합니다. 

 

4) 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등보는 필수라고 알려져 있고 필수로 하라고 하지만, 의외로 매매할때 제대로 보지 않고 부동산중개사무소의 말만 듣고 거래를 하는 사람들이 있는데요, 그렇게 하지 마시고, 부동산에 대한 저당권이나 가압류, 가처분 등의 처분제한 등기가 기재되어 있다면 이 집을 사고 파는데 문제가 되기 때문에 반드시 미리 파악을 해야 합니다. 

 

5) 은행에서 송금이체한도 확인해야 합니다. 요즘 부동산 가격이 워낙 크기 때문에 1~2천만원이 아닌 1억에서 10억단위의 거래가 필요한경우가 있는데요, 은행에서 이체 한도를 확인하시기 바랍니다. 가끔 잔금 치르는 날에 이체한도가 얼마인지 몰라서 이체가 되지 않는 경우가 발생하게 됩니다. 때문에 미리미리 이체한도를 늘려놓으시기 바랍니다. 부동산 거래를 오후에 하게 되면 은행 시간이 지나서 계약을 하는 경우가 발생하게되는데 이때 이체한도가 막혀있다면 계약성사가 이뤄지지 않을 수도 있습니다. 계약금만 넣을때야 크게 상관이 없을수 있겠지만, 잔금치를때는 필히 확인을 해야 합니다. 

 

6) 서류확인은 본인이 직접 해야 합니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지용계획확인원은 필수로 해보시기 바랍니다. 이는 소유자가 일치하는지 여부, 건축물 내 법에 저촉되는 사안은 없는지 여부, 단독주책이라면 매매할 주택이 내 땅을 온전히 쓰고 있는지 혹은 타인의 토지 위에 내 건축물 지분이 있는지 등을 발급 받아서 확인해봐야 합니다. 

 

7) 매매대금 지급방법에 대한 논의를 해야 합니다. 계약시 아주 기본적인 사항이긴 하지만, 계약서의 계약금은 얼마로 할건지, 중도금과 잔금을 언제 치를 것인이 상호 협의하고 계약서에 기재해야 합니다. 이는 하락장에선 크게 상관 없겠지만, 상승장에 갑자기 계약을 했는데 계약을 취소하겠다는 사람들이 발생하게 되는데요, 잔금을 치르기 전까지 일방적인 계약 해지도 가능하지만 중도금을 납부한 이후에는 계약을 파기할 수 없게됩니다.