임대차 3법
임대차보호 3법
연일 뉴스에서는 부동산 규제 정책과 전세 관련된 뉴스로 도배되고 있는데요! 강한 부동산 정책으로 집값 안정화와 전월세 시장에서 임차인의 권리를 강화하기 위한 내용이 주된 내용입니다.
내용을 간단히 살펴보면, 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 2+2년을 보장하고, 임대료 상승폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 하는 것입니다.
부동산 규제 정책은 다음에 확인해보도록 하겠고, 이번에는 전월세 시장에 있어 뜨거운 감자인 임대차 3법, 임대차 보호 3 법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
임대차 3 법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신 청구권 등을 핵심으로 하는 법안으로, 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 핵심으로 한 '주택임대차 보호법' 개정안과 전월세 신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함이 됩니다. 해당 법안들은 여당과 일부 야당 의원들이 중심이 되어 2020년 7월에 국회에 발의되었으며, 다음 달 초부터 시행이 된다고 합니다.
임대차 3 법 이란?
1. 전월세 신고제(부동산 거래 신고 등에 관한 법률)
- 지금까지는 전월세 계약 시 신고를 하지 않아도 되었습니다. 하지만 앞으로는 전월세 거래 30일 이내 임대료, 보증금, 임대 기간 등을 관할 지방자치단체에 신고를 해야 합니다.
- 부동산 매매거래를 해보신 분들은 아실 건데요, 중개사를 통하면 중개사무소에서 해당 지자체에 실거래 신고를 하도록 되어있는데, 그래서 부동산 어플을 보면 실거래가가 뜨게 되는 것이죠. 이것을 이제는 임대차 거래에도 신고를 해야 한다는 것입니다.
- 아직까지는 부동산 매매계약 때만 실거래 정보를 관할 시군구청에 30일 내에 신고하도록 되어 있었습니다.
- 이 전월세 신고제가 시행되면 투명하게 거래가 공개되어 세입자들이 합리적인 가격으로 계약을 맺을 수 있게 됩니다.
- 또한 주택 임대차 계약을 신고하면 자동적으로 확정일자가 부여되기 때문에 임차인이 따로 동주민센터에 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을 수 있게 된다고 합니다.
- 반면에, 그동안 임대 소득세를 내지 않았던 집주인은 전월세 내용의 공개로 세금 부담이 늘어날 수 있게 됩니다.
- 전월세 신고제의 경우 내년 6월부터 시행될 예정이라고 합니다.
2. 전월세 상한제(주택임대차 보호법)
- 전월세 상한제란, 임대료 증액을 5%로 제한을 두는 법률입니다. 전세금이나 월세의 인상을 어느 정도 제한하는 법안입니다. 주변 시세가 올랐다고 해서 갑자기 전세금을 몇천만 원씩 인상하거나 월세를 갑자기 올릴 수 없도록 전월세에 상한제를 두어 임차인을 보호하고자 하는 법안입니다.
- 예를 들어 1억에 전세를 임대했다면 다음 연장할 때는 전세 보증금을 5% 이상 올리지 못한다면 500백만원이상 올리지 못한 다는 의미 입니다.
- 계약 갱신 시 기존 임대료의 5%이상 증액을 못하거나 직전 연도 물가 상승률을 넘지 못하도록 제한한다.
- 임대료 상승 부분을 임차인이 예측할 수 있는 범위가 정해지는 것이기 때문에 임차인의 경우에 임대료의 상승에 대하여 계획적으로 세울 수 있고 안정적으로 거주할 수 있다는 점.
- 다만, 이법이 시행되기 전 전세, 월세 가격이 급상승할 수 있다는 단점이 있습니다.
- 또한, 갱신에 따른 상한제 이기 때문에, 기존 계약이 끝나고 새로운 세입자를 받을 때 그동안 못 올린 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 한계는 존재합니다.
- 전월세 상한제의 경우 올 8월 법 공포 시 즉시 시행됩니다.
3. 계약갱신청구권(주택 입대 차 보호법)
- 이번 임대차 3 법에 있어 말도 많고 탈도 많았던 것이 바로 이 계약갱신청구권인 것 같습니다. 그동안 우리가 전세를 계약할 때 2년마다 갱신 또는 새로운 계약을 하는 것이 당연하게 생각해 왔었는데요, 이번 법안이 통과하면서 전세계약이 만료가 되더라도 세입자가 원한다면 동일한 조건으로 계약을 한번 더 연장하는 것입니다. 세입자의 경우 신규 입주일을 기준으로 총 4년 동안 거주할 수 있는 것이죠. 따라서 임차인에게는 좋은 것이지만 임대인의 경우에는 조금 까다로운 법이라고 할 수 있습니다.
- 과거에는 임대차기간 만료 전, 임대인은 6~1개월에 계약 연장 여부를 통보하게 되어있었는데, 이제부터는 임대인은 연장 여부를 결정할 권한이 없으며, 임차인의 의사에 따라 계약 연장이 가능하게 됩니다.
- 집주인이 계약 만료 6개월 전이 되었다는 이유로 계약 연장 불가를 선언해도 효력이 없고 계약갱신권을 행사하면 되지만, 집주인이 계약 만료를 통보하고 이미 새로운 세입자를 받았다면 어쩔 수 없습니다. 다른 세 임자도 보호해야 하기 때문이죠!
- 다만, 집주인이 갱신 계약을 거절할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.
>>본인이나 직계 존비속이 직접 거주할 목적인 경우 거부가 가능합니다. 다만 집주인은 해당 주택에서 2년간 의무로 거주를 해야 합니다. 만일 신계약을 거부하고 직접 거주하지 않고 대른 세입자를 구했을 경우에는 종전 세입자에게 손해배상을 해야 합니다.
>>세입자가 요구권을 행사하더라도 집주인이 거부할 수 있는 예외 조항들
- 우선 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체했다면 거절 사유로 인정됩니다.
- 세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세를 줬을 경우도 거절 사유로 인정됩니다.
- 세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우도 거절 사유로 인정됩니다.
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우
- 서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등도 갱신 요구 거절됩니다.
- 계약갱신청구권 역시 올 8월 법 공포 시 즉시 시행됩니다.
4. 기존 계약 소급적용.
- 소급적용도 매우 뜨거운 논란이었습니다.
- 임대차 3 법이 시생 되면 8월에 계약이 유지되고 있는 기존 계약에도 소급적용이 됩니다.
- 갱신 계약서를 작성했더라도 8월 이후 기존 계약 기간이 만료되었다면 소급 적용됩니다. 즉 계약서 상 5% 이상 임대료를 올렸다면 초과분에 대해 환급을 받을 수 있다는 것입니다.
글을 마치면서
임대차 3 법이 시행되면, 우선 기존에 있던 세입자에게는 매우 좋은 법안이긴 합니다. 하지만 단적으로 앞으로 새롭게 계약을 해야 하는 사람들 신혼부부 또는 무주택자 그리고 2+2년 계약이 끝나서 새롭게 해야 할 분들의 경우에 임대인은 그동안 올리지 못했던 전세금을 확 올려 받을 가능성이 있어 보이긴 합니다. 모든 정책이 100% 만족하는 것을 만들기는 불가능합니다. 임차인이 있으면 임대인이 었어야 하듯이 정부에서 모든 임대주택을 관리하지 않는 다면 어려운 것이죠. 임대인보다는 약자인 임차인을 보호해야 하는 것은 정부의 역할이 맞습니다. 하지만 임대인 역시 자유경제시장에서 너무 많은 것을 제한하게 된다면 이 또한 불합리한 것이라 생각합니다.
정부는 많은 사람들이 혜택을 가질 수 있도록, 그렇다고 해서 소수에게 너무 많은 양보를 하게 하는 것은 잘못된 것이기에 좋은 정책을 보완 개선해서 이해 가능한 선에서 서로에게 윈윈이 되는 법안이 되길 바랍니다.
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