부동산 대책 주택담보 대출/ DSR, LTV, DTI ?

부동산담보대출

안녕하세요!! 찌미 아빠에요~

2018년까진 비트코인으로 회사에서나 친구들 모임에서나 대화가 이뤄 졌다면,  2019년 부터 2020년 지금까지도 부동산이야기로 시작해서 부동산이야기로 끝을 내는 시기인것 같습니다. 그러나 많은 분들이 어느지역, 어느아파트는 자세히 알아도 대출에 관련된 내용은 잘 모르더라구요!! 그래서 오늘은 부동산 주택담보 대출에있어서 가장 중요한 내용인  DSR, LTV, DTI에 대하여 알아보려고 합니다. 

자 그럼~ 따라오시죠!!

 

정부가 오늘'수용성(수원,용인,성남) 등 최근 집값이 많이 오른 지역을 대상으로 추가 규제책을 발표합니다. 12.16부동산 대책 이후 집값 상승세가 규제가 덜한 지역으로 확산되는 이른바'풍선효과'를 막기 위한 대책이라고 하는데요, 조정대상지역 주택담보대출비율(LTV)을 현재기준 60%에서 50%로 낮추고, 총부채상환비율(DTI)도 50%에서 40%로 내리는 방안을 검토하는 것으로 전해진다. 또한 투기지역과 투기과열지구에만 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 적용대상에 조정대상지역을 포함할 가능성이 있다. 조정대상지역에도 9억초과 주택에 대해선 9억원 초과분에 대해 LTV를 30%로 낮추는 방안도 논의도고 있다고 합니다. 라는 뉴스의 내용중 부동산 소식에 빠지지 않은 이 세가지를 좀더 자세히 알아보겠습니다. 

 

 

I  LTV(Loan-to-Value Ratio) 주택담보대출비율

LTV는 주택담보대출비율로 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말합니다. 즉 대출할때 적용되는 대출 한도를 의미하는데요, 예를들어 시가 5억원의 아파트가 LTV가 60%적용이 된다면, 은행에서 최대금액은 3억원(5억X0.6)이 됩니다. 

 

2020년에 추가로 발표되는 내용을 보면, 조정대상지역은 60%에서 50%로 낮춘다고 하니 조정대상지역 의 경우에는 2.5억이 되겠습니다. 

또한 15억 이상 대출금지, 9억이상 초과분에 대해서는 20%각 적용됩니다. 즉 14억 주택 매입시 대출한도는 9억x0.4 + 5억x0.2 = 4.6억 대출만(과거 5.6억 까지 가능) 가능합니다. 

 

I  신DTI(Dept to Income) 총부채상황비율

DTI는 연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율이며, 금융권에서 주택을 담보로 대출을 받을 때  연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말합니다. DTI 50%이면 연간소득에서 50%의 상환액에 해당하는 만큼 대출이 가능하다는 것이며, 소득에 비해 과도한 대출을 받는 것을 억제하는 장치라고 할 수 있습니다. 

 

예를 들어 DTI 50%가 적용 되는 경우 대출자의 소득이 연 5,000만원이면 은행에서 매년 최대 2,500만원까지 원리금(원금+이자)을 상환할 수 있는 만큼 대출이 가능합니다. 

 

 예전 DTI는 신규 주택담보대출 원리금+기타대출이자만 해당되다가 신 DTI는 기존+신규 주택담보대출 원리금+ 기타대출로 변경되었습니다. 

 

I  DSR(Dept Service Ratio) 총부채원리금상환비율

DSR은 총부채원리금상환비율로 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원기름 상환액 비율을 말한다. 즉 총대출 상환액이연간 소득액에서 차지하는 비중으로 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 매우 까다롭다. 

 

각 시중은행별로 DSR평균대출비율이 40%였는데,12.16부동산 대책 이후 이것을 투기지역, 투기과열지구의 경우 실거래가 9억초과 주택에 대해 담보대출을 규제 한다는 것인데, 현재 시중 은행권에서는 40%, 비은행권에서는 60%인 대출 한도를 2021년 말까지 최대 40%까지 하향 조정할 예정입니다. 

 

간단한 예를 들어, 어떤 A은행에서 개인별 DSR이 60%가 넘으면 대출을 해주지 않는데, 현제 연소득이 1000만원, 신용대출 및 기타 대출금으로 연간 600만원의 원리금을 내고 있습니다. 이때 A은행이 DSR을 40%로 낮출경우 이미 60%이기 때문에 추가 대출을 받을 수 없게 됩니다.