전세보증보험 제도 개선 전세반환보증보험 개선(다가구 등)

전세보증보험 전세반환보증보험

전세보증보험 제도 개선

 

전세보증보험

최근 주택 가격이 급등하면서 주택의 매매가 힘들어진 상황에서 임대차 보호3법으로 전세 물량이 많이 줄었다고 하는데요, 임차인에게 좋은 제도들이 적절하게 잘 이뤄질 것이라고 희망을 갖고 그렇게 되길 바랍니다.

 

매매도 중요하지만 아직 사회초년생이나, 학생들 처럼 매매를 하기보다 전세가 필요하신 분들이 계실텐데요!! 이번에 새롭게 제도가 개선이 되는 전세보증보험 개선에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 전세금보장보험이란?

다들 잘 알고 계시겠지만, 전세금보장보험에 대해서 간략하게 알아보고 시작하겠습니다.

깡통전세는 해당 주택의 시세보다 담보 대출금과 전세금이 과도하게 높은 집을 말하는 용어로 잘 알려져 있습니다. 집주인이 경제적 문제로 인해 은행 대출금 이자를 연체하다 집이 경매로 넘어간다면, 깡통전세의 경우 전세금을 손해 보거나 받지 못하는 경우도 있어 많은 문제들을 야기 시켰습니다. 그래서 정부에서 이런 피해들을 사전에 막기위해 전세금 보장보험을 운영하는데 깡통전세 등으로 인한 피해 발생 시 세입자 의 전세보증금을 대신 돌려주고 이후 보험사가 집주인에게 보증금을 받아내는 방식을 말합니다. 

 

현재 시행중인 전세금 보증보험은 국토교통부를 통한 대한주택보증의 '전세보증금반환보증'과 SGI서울 보증보험의'전세금신용보장보험' 위 두가지가 있다고 합니다. 대한주택보증과 SGI서울보증보험 모두 아파트와 연립, 다세대주택, 단독 주택과 다가구 주택 및 주거용 오피스텔도 가입할수 있으며, SGI서울보증보험은 상가도 전세금보증보험에 가입할수 있다고 합니다. 

 

<두 전세금보장보험 비교>

전세보증보험에 대해서 (보증금한도)보증금은 SGI서울보증보험은 한도가 없으나, 대한주택보증의 경우 수도권 3억원, 수도권 이외 지역은 2억원 이하로 제한하고 있습니다. (신청가능기간) 대한주택보증은 2년 이상의 전세계약에 대해 전세계약서 상의 잔금지급일과 입주일 중 늦은 날부터 1년 이내 신청 가능하며, SGI서울보증보험은 임대차 계약기간이 1년 이상의 경우는 개시일로부터 10개월, 임대차 계약기간이 1년일 경우에는 5개월 이내로 제한됩니다. 

 

(보증한도)

- 대한주택보증의 경우 주택유형에 따라 주택가격의 90~75%이내에 선순위 채권 등을 차감한 금액이 보증한도가 됩니다. 아파트라면 시세에 90%를 곱한 다음 선순위태권 금액을 뺀 금액이 보증 한도 입니다. 또한, 선순위채권 금액이 주택가격의 60%이하여야 하고, 선순위채권에 전세보증금을 합한 금액이 아파트라면 90%, 주거용 오피스테과 연립 다세대는 80%, 단독과 다가구주택은 75%를 넘어서는 안된다고 합니다. 

- SGI서울보증보험은 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 집값으 100%를 넘어서는 안되며, 선순위 설정 최고액 역시 집값의 50%를 넘지 않아야합니다. 조건을 충족하면 아파트는 보증금의 100%, 단독주택이나 다가구 주택은 80%, 연립주택이나 다세대주택 은 70% 등 주택 유형에 따라 보증 한도를 다르게 적용하고 있습니다. 

 

2. 전세보증금반환보증 제도 개선

- 보증가입이 어려웠던 다가구, 다중주택의 임차인 가입 조건을 개선합니다. 

- 보증료율 체계 세분화로 맞춤형 보증료율 체계를 마련합니다.

 

국토교통부는 임차인의 보증금 보호 강화를 위해 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 관련 제도를 갠선하여 2020년 9월 7일부터 시행할 예정입니다. 

 

1. 다가구 주택, 다중주택 임차인도 자유롭게 부담없이 가입이 가능합니다.

(기존) 다가구주택의 임차인은 동일 주택 내의 다른 전세계약에 대한 보증금 확인(다가구주택은 주택법 상 단독주택에 해당하여 임차 가구별 구분 등기가 되어있지 않아 선순위보증금 확인을 위해 타 전세계약 확인서 필요)이 있었어야 HUG의 전세보증금반환보증을 이용할 수 있는 불편한점이 있었습니다.

(개선) 앞으로는 다가구주택의 임차인도 다른 전세계약 확인 없이 기존 보증료 그대로 HUG 전세보증금반환보증의 가입이 가능해집니다.

(예) 보증금이 7천만원 다가구주택 세입자의 전세계약 2년간 보증료 부담은 7천만원*0.154%*2년*(1-0.8)=4만3,120원.

 

- 타 전세계약 확인이 없어 높아진 보증 위험에 따른 보증료 인상분은 임차인의 부담을 경감하기 위해 HUG가 지원할 예정이라고 합니다. 

- 선순위보증금이 확인되지 않는 경우, HUG는 사고율 및 회수율 측정이 곤란하여 보증 위험(리스크)증가, 증가하는 리스크를 고려한 적정 보증료율은 (9천마원 이하)0.427%/ ㅇ(9천만원 ~2억원)0.0460%/ (2억원 초과)0.474%

 

2. 또한 기존에 보증가입이 어려웠떤 사각지대를 대폭 해소합니다. 

-기존에 가입되지 않았던 다중주택(학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거 형태를 갖추지 아니한(실별 욕실 설치는 가능, 취사는 불가)) 임차인도 전세보증금반환보증에 가입할 수 있게 되었다고 합니다.

-다가구주택의 경우와 같이 동일 주택 내 다른 전세계약 화인 없이도 가입이 가능하고, 높아진 보증 리스크에 따른 보증료 인상분에 대해 다가구주택과 동일하게 HUG가 부담할 예정입니다. 

-또한 임대인이 주택걸설사업자 또는 법인임대사업자인 경우 임대차인의 보증가입이 제한되었던 사각지대도 해소한다고 합니다. 

 

전세보증보험을 보다 편리하고 쉽게 이용하게 만들어주어 참으로 좋은데 아직도 불편한 점들이 많기 때문에 보다 편리하게 이용할 수 있도록 계속적으로 제도개선을 하면 좋겠습니다.